Immobilier : Comment profiter des taux bas ?25/02/2020  



En 2019, les taux d'intérêt des crédits immobiliers ont battu des records à la baisse. Ainsi selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA le taux moyen, hors assurance et toutes durées d'emprunt confondues, est descendu à 1,12% en novembre 2019. Comment en profiter ?

Première façon d’en profiter : acheter sa résidence principale

Les taux bas augmentent mécaniquement le pouvoir d’achat des primo accédants. Ainsi, la forte hausse des prix de l’immobilier a été plus que compensée par la baisse des taux. Ces derniers ont été fortement réduits pour atteindre 1,6% sur 25 ans. Ainsi, une personne rémunérée au Smic peut actuellement emprunter 100.000 euros, contre 66 300 euros il y a dix ans. Cela équivaut à des mensualités de 400 euros, contre 342 en 2010. En effet, si depuis 2010, la hausse du Smic s’élève à environ 15%, la capacité d’emprunt de ceux qui sont rémunérés au Smic a elle augmenté de plus de 50%.

Cet argent bon marché facilite aussi le plan de financement des emprunteurs qui peuvent payer les frais de notaire ou encore certains travaux. Si ces taux bas apportent de l’oxygène à certains clients au budget contraint, ils peuvent aussi éviter à d’autres de piocher dans leurs placements.

Investir dans l'immobilier locatif

La combinaison des taux d’intérêt bas et d’une certaine anxiété liée à leurs futures retraites encourage, notamment les jeunes, à investir de plus en plus tôt pour se constituer un patrimoine tout en profitant d’aides fiscales appréciables.

En termes de rendement, l’immobilier reste très alléchant, notamment dans les grandes villes de Province. Selon la Fnaim, même dans les villes où les prix montent en flèche, les rendements locatifs demeurent attractifs. Par exemple, à Marseille, les loyers procurent un rendement locatif brut moyen de 6,7%, alors qu’à Paris, en dépit des prix records à l’acquisition, le rendement atteint 3,7%.

Résultat, la part des ventes pour investissement locatif a atteint des niveaux jamais vus auparavant. Ces transactions ont constitué plus de 27% des achats l’an dernier, en forte hausse de 25% pour la seconde année consécutive. Et contrairement aux idées reçues, ils ne sont pas le fait des classes les plus aisées. Les employés/ouvriers représentent la catégorie socioprofessionnelle la plus importante parmi les investisseurs, à l’origine de plus de 39% des investissements locatifs. Le montant de vente moyen de ce type de bien est nettement inférieur au montant moyen d’une acquisition (autour de 134 000 euros contre 218 000 euros tous types de transactions confondus) et varie selon le profil du propriétaire : 99 000 euros environ pour les employés/ouvriers, 137 000 euros pour les cadres moyens et 188 000 euros pour les cadres supérieurs et professions libérales. Si les jeunes et notamment les plus modestes investissent autant dans la pierre c’est aussi parce qu’elle bénéficie d’aides fiscales appréciables.

C’est le cas du dispositif Pinel qui permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction fiscale pouvant atteindre 21% du prix d’un logement neuf, plafonné à 300 000 €. En contrepartie, le logement doit être loué pendant 6, 9 ou 12 ans en respectant un plafond de loyers et de ressources du locataire.

Depuis le 1er janvier 2020, les propriétaires bailleurs peuvent aussi bénéficier d’une réduction d’impôt au titre du dispositif Denormandie lorsqu’ils achètent un logement ancien dans lequel ils réaliseront des travaux d’amélioration comme la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement de surface habitable. Cette réduction doit atteindre 25% du montant total de l’opération. Auparavant, seuls les travaux permettant une amélioration de la performance énergétique étaient autorisés.

Le dispositif « Cosse » qui devait s’achever au 31 décembre 2019 a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2022. Cette loi qui remplace les dispositifs « Besson ancien » et « Borloo ancien » permet au bailleur de bénéficier d’un abattement sur les revenus fonciers oscillant entre 15 et 85% selon la zone géographique, le niveau de loyer mis en place et le mode de gestion du bien.

Enfin, le « Malraux » permettant au contribuable d’avoir une réduction d’impôt sur le revenu en rénovant un logement situé dans les secteurs sauvegardés, les quartiers ancien dégradés et les zones protégées, a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2022.

Emprunter pour optimiser sa fiscalité

Les taux bas permettent de sécuriser son investissement locatif. Les taux bas des emprunts offrent un effet de levier pour investir dans l’immobilier de rendement. Ainsi acheter des parts de SCPI (Société civile de placement immobilier) à crédit permet de financer à moins de 1% un placement qui en rapporte 4,5% en moyenne. De même l’achat d’un appartement à crédit dans le cadre des dispositifs Pinel, Denormandie ou Malraux permet de doper le rendement tout en profitant d’avantages fiscaux.

Emprunter pour racheter son crédit

Avec un taux moyen à 1,20% sur 15 ans, le rachat de crédits à eu le vent en poupe en 2019. Le rachat représente 15% des encours contre 10 à 12% en 2018. Même si on est loin des scores enregistrés en 2015-2016 quand le rachat représentait 50% des crédits. Pour réaliser des économies substantielles, il faut remplir trois conditions. Les Capitaux Restants Dus (dits CRD) doivent s’élever au minimum à 100.000 €, la durée du crédit restant doit atteindre au moins 10 ans. Dernier point : il doit y avoir au moins un point d’écart entre le taux d’origine et le taux proposé.


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